El derecho de superficie y su influencia en los impuestos locales

El derecho de superficie permite a una persona física o jurídica construir, mantener o explotar edificaciones en un terreno que no es de su propiedad.

De esta manera, el superficiario obtiene un derecho real limitado del edificio, mientras que el propietario del suelo conserva la titularidad del terreno. Esta separación entre suelo y vuelo tiene consecuencias relevantes en materia de impuestos locales, especialmente para compañías con patrimonios inmobiliarios complejos o involucradas en operaciones de desarrollo urbano.

1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI grava la titularidad de derechos reales sobre bienes inmuebles. En el caso de un terreno sujeto a derecho de superficie, el superficiario es el sujeto pasivo del IBI, porque tiene un derecho real de goce sobre la edificación.

2. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

Cuando el superficiario ejecuta obras, es él quien debe asumir el ICIO, dado que actúa como promotor de la construcción. En el caso de empresas, es clave optimizar este impuesto mediante:

• Revisión de la base imponible real.
• Inclusión o exclusión de partidas discutibles.
• Alegaciones y devoluciones si procede.

La optimización del ICIO y los puntos anteriores puede suponer un ahorro importante en grandes desarrollos.

3. Plusvalía Municipal (IIVTNU)

La transmisión del derecho de superficie puede generar obligación de pagar la plusvalía municipal, al ser la transmisión de un derecho real. Por ello, el sujeto pasivo será el concedente o propietario del terreno que constituye el derecho.

4. IAE e impacto económico

La existencia de un derecho de superficie puede modificar la clasificación y el epígrafe del IAE si el inmueble soporta nuevas actividades económicas. También afecta a la atribución de responsabilidades y obligaciones fiscales entre superficiario y propietario.

¿Cómo te ayudamos en Ayming con el derecho de superficie?

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